Nefunkční využití městských pozemků

Praha nemá v rukou jeden zázračný nástroj, kterým by vyřešila nedostupné bydlení. Má ale něco, co je v přeplněném a drahém městě mimořádně cenné: vlastní pozemky. Právě jejich využití rozhodne o tom, zda bude město pouze pasivně přihlížet trhu, nebo si dokáže vytvořit vlastní prostor pro dostupnější nájemní bydlení, veřejnou vybavenost a dlouhodobě udržitelný rozvoj. 

V Praze dnes obecní byty tvoří jen malou část celkového bytového fondu. Podle IPR bylo ke konci roku 2024 v Praze 29 836 obecních bytů, což představovalo přibližně 4,1 procenta bytového fondu. Z toho tři čtvrtiny spravovaly městské části a zbytek magistrát. Město na svém webu aktuálně uvádí 31 180 obecních bytů, z toho 23 423 ve správě městských částí a 7 757 ve správě magistrátu. Rozdíl ukazuje, že se stav fondu průběžně mění, ale základní obraz zůstává stejný: Praha má oproti rozsahu své bytové krize omezenou přímou kapacitu ovlivňovat trh.

To je důsledek dlouhodobého vývoje. Po roce 1989 města i stát výrazně privatizovaly bytový fond a veřejný sektor ztratil část nástrojů, které v jiných evropských městech pomáhají stabilizovat nájemní trh. Text Václava Orcígra v odborném časopise Urbanismus a územní rozvoj připomíná, že dostupnost bydlení nelze zúžit pouze na tempo výstavby. Vedle počtu bytů je podstatné také to, kdo je staví, komu slouží, za jakých podmínek se pronajímají a zda město získává z nové výstavby i infrastrukturu, služby a dlouhodobý majetek.

Jakub Kuneš situaci komentuje:

„Pozemek není jen položka v účetnictví města. Je to možnost rozhodnout, jaká část Prahy v daném místě vznikne, komu bude sloužit a zda bude fungovat i za dvacet nebo třicet let.“ 

Proč samotné vlastnictví nestačí

Městské pozemky jsou strategická výhoda, ale jen tehdy, pokud je město umí připravit. Nestačí vlastnit parcelu. Musí být jasné, co na ní lze postavit, zda je v souladu s územním plánem, zda má dopravní napojení, kapacitu škol a školek, technickou infrastrukturu a podporu městské části. Právě v těchto krocích se často ukazuje slabina pražského systému.

Pražská developerská společnost (PDS) vznikla jako nástroj, který má městské pozemky připravovat pro dostupné nájemní bydlení. PDS sama uvádí, že je příspěvkovou organizací hlavního města a jejím cílem je příprava dostupného bydlení a zhodnocování městských pozemků. Podle informací publikovaných v roce 2025 připravuje zhruba 60 projektů na více než 700 000 metrech čtverečních městských pozemků, s potenciálem 6 000 až 8 000 městských nájemních bytů v následující dekádě.

To je důležité číslo, ale zároveň ukazuje rozsah problému. Strategie rozvoje bydlení hlavního města počítá s tím, že by v Praze mělo vznikat zhruba 9 000 bytů ročně, zatímco aktuálně se podle města dokončuje přibližně 5 500 bytů ročně. Český statistický úřad (ČSÚ) za rok 2024 uvádí 6 489 dokončených bytů v Praze, v roce 2025 5 303. Městské projekty tedy mohou být částečnou součástí řešení, nikoli jeho jediným pilířem.

Brownfieldy: největší rezerva, ale ne jednoduché řešení 

Velká část debaty se soustředí na brownfieldy. Je to logické. Praha má omezený prostor pro růst do krajiny a zároveň uvnitř města existují rozsáhlá transformační území, která mohou pojmout nové čtvrti. Metropolitní plán podle města otevírá plochy brownfieldů pro výstavbu nových čtvrtí a město uvádí potenciál až 350 tisíc nových bytů včetně veřejné vybavenosti. Praha zároveň komunikuje, že město může pojmout další obyvatele především růstem dovnitř, tedy využitím brownfieldů, městských pozemků a plánovacích smluv.

Tento potenciál ale nelze číst jako okamžitě dostupnou kapacitu. Brownfield není prázdná louka. Často má komplikované vlastnictví, staré ekologické zátěže, chybějící infrastrukturu, dopravní limity a politicky citlivé okolí. Proměna brownfieldu proto vyžaduje koordinaci města, městské části, soukromých vlastníků, dopravních investorů a obyvatel okolních čtvrtí.

Příkladem je Nákladové nádraží Žižkov. Institut plánování a rozvoje Praha (IPR) uvádí, že zde byla v roce 2023 podepsána první trojstranná kontribuční smlouva mezi Prahou, Prahou 3 a společností FINEP. V roce 2025 Praha schválila velkou změnu územního plánu, která umožňuje výstavbu nové čtvrti. Součástí má být také konverze historické budovy, kterou Praha koupila v prosinci 2024, se společensko-kulturním centrem, školským kampusem, komerčními prostory a městskými byty.

Tento příklad dobře ukazuje, že využití městských pozemků není jen otázkou bytů. Nová čtvrť potřebuje školy, parky, dopravu, služby a veřejný prostor. Pokud tyto prvky nevzniknou současně s bydlením, může město sice navýšit počet bytů, ale zároveň vytvořit nové problémy v dopravě, školství nebo kvalitě života.

Jakub Kuneš:

„U brownfieldů se často mluví hlavně o počtu bytů. Z urbanistického hlediska je ale stejně důležité, zda vznikne skutečná čtvrť. Tedy místo, kde se dá bydlet, chodit do školy, pracovat, trávit čas venku a pohybovat se bez každodenní závislosti na autě.“ 

Ekonomická logika: proč město nemá pozemky prodávat 

Z hlediska krátkodobého rozpočtu může být prodej městského pozemku lákavý. Přinese okamžitý příjem a odpovědnost za projekt převezme soukromý investor. Z hlediska bytové politiky je to ale často nejméně strategická varianta. Město se prodejem zbavuje aktiva, které už nikdy nemusí získat zpět, nebo ho získá výrazně dráže.

Pražská strategie rozvoje bydlení pracuje s opačným přístupem. Uvádí, že hlavní město již nebude prodávat své pozemky a bytový fond, ale naopak bude budovat své portfolio, mimo jiné prostřednictvím Pražské developerské společnosti (PDS). To je zásadní posun od krátkodobého výnosu k dlouhodobé městské politice.

Ekonomická otázka ale zůstává: kdo to zaplatí. Výstavba městského nájemního bydlení vyžaduje kapitál, projektovou přípravu, úvěrovou kapacitu, správu a dlouhodobý provozní model. Pokud má město byty držet a pronajímat za dostupnější nájemné, musí mít jasně nastavené financování. Pomoci mohou státní programy, zvýhodněné úvěry, evropské zdroje, spolupráce s neziskovými nebo družstevními modely a plánovací smlouvy se soukromými investory. SFPI například od října 2024 přijímá žádosti do programu Dostupné nájemní bydlení, který je jedním z nástrojů podpory veřejných a dostupných nájemních projektů.

Plánovací smlouvy a kontribuce: nezbytný, ale citlivý nástroj 

Tam, kde se staví na soukromých pozemcích, má město jiný nástroj: plánovací smlouvy a kontribuce. Jejich logika je jednoduchá. Pokud změna územního plánu nebo veřejná investice zvýší hodnotu soukromého projektu, část této hodnoty se má vrátit do veřejné infrastruktury. Může jít o školu, park, tramvajovou trať, veřejné prostranství, finanční příspěvek nebo převod bytů či pozemků.

Odborný text Václava Orcígra zmiňuje, že kontribuce investorů mohou mít formu zvýhodněného odkupu bytů do obecního majetku nebo finančních odvodů do fondů na rozvoj infrastruktury a vybavenosti v okolí developerských projektů. Zároveň upozorňuje, že samosprávy potřebují metodickou, legislativní a expertní podporu, aby v těchto jednáních nebyly slabším partnerem.

Kontribuce ale nejsou bez rizika. Pokud jsou nepředvídatelné, mohou prodlužovat vyjednávání a zvyšovat nejistotu projektů. Pokud jsou naopak příliš slabé, město nedokáže pokrýt náklady, které nová výstavba vytváří. Klíčové je proto jasné, předvídatelné a jednotné nastavení. Město potřebuje pravidla, která budou pro investory srozumitelná a pro veřejnost obhajitelná.

Hlavní konflikt: rychlost výstavby versus veřejná hodnota 

Debata o městských pozemcích se často zjednodušuje na spor, zda stavět, nebo nestavět. Přesnější je ale jiná otázka: jak stavět, pro koho a za jakých podmínek.

Developerský sektor bude přirozeně tlačit na rychlejší změny územního plánu, menší regulatorní nejistotu a vyšší kapacitu výstavby. Jeho ekonomickou motivací je zhodnotit pozemky, snížit délku přípravy projektu a omezit riziko. Městské části naopak často čelí tlaku obyvatel, kteří se obávají dopravní zátěže, ztráty zeleně, nedostatku škol nebo změny charakteru čtvrti. Magistrát má formálně strategickou roli, ale v praxi musí vyjednávat s městskými částmi, investory, státem i veřejností.

Tento konflikt není iracionální. Každý aktér reaguje na jiné incentivy. Developer nese finanční riziko projektu. Městská část nese politické náklady lokální nespokojenosti. Magistrát nese odpovědnost za celoměstskou bytovou politiku. Obyvatelé okolí chrání kvalitu svého bezprostředního prostředí. Problém vzniká ve chvíli, kdy Praha nemá dostatečně silná pravidla a kapacity, aby tyto zájmy sladila včas, transparentně a předvídatelně. 

Co z toho plyne pro Prahu 

Využití městských pozemků má pro Prahu největší smysl ve třech směrech. Zaprvé jako zdroj městského nájemního bydlení, které nebude prodáváno na trhu, ale zůstane dlouhodobě ve veřejném vlastnictví. Zadruhé jako nástroj koordinace velkých transformačních území, kde město musí zajistit školy, dopravu, parky a služby. Zatřetí jako vyjednávací aktivum, díky němuž Praha nemusí být pouze schvalovatelem soukromých projektů, ale aktivním spolutvůrcem města.

Odborný konsenzus je poměrně silný v tom, že Praha potřebuje více bytů, lepší využití brownfieldů, předvídatelnější povolování, stabilnější bytovou politiku a větší schopnost města koordinovat rozvoj. Spor se vede o míru regulace, roli trhu a rozsah veřejného vlastnictví. Národní ekonomická rada vlády (NERV) zdůrazňuje systémové reformy stavebních úřadů, územního plánování, daňových motivací a podpory obcí. Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) upozorňuje, že ceny bydlení v českých městech rostly rychleji než příjmy a že bytová dostupnost vyžaduje institucionální řešení na státní i místní úrovni.

Praha tedy nestojí před otázkou, zda městské pozemky využívat. Stojí před otázkou, zda je dokáže využívat dostatečně profesionálně, dlouhodobě a včas. Pokud ano, mohou být jedním z mála nástrojů, který městu vrátí reálný vliv na dostupnost bydlení. Pokud ne, zůstanou jen pasivní rezervou ve městě, kde se o každý metr čtvereční vede stále dražší a politicky citlivější spor.