Nefunkční politická debata o bydlení: proč Praha ztrácí roky

Krize bydlení v Praze není jen problém trhu, stavebních úřadů nebo územního plánu. Je to také problém politické debaty. Město i stát už několik let vědí, že dostupnost bydlení patří mezi nejvážnější veřejné problémy. Přesto se diskuse často vrací ke stejným zkratkám. Jedni tvrdí, že stačí více stavět. Druzí, že problém vyřeší hlavně regulace. Další hledají viníka v developerech, politicích, úřednících, městských částech, aktivistech nebo státu.

Výsledkem není jasnější řešení, ale opakované přeformulování stejného konfliktu. Přitom dostupná data ukazují, že problém je širší. Podle Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) rostly ceny bydlení v českých městech rychleji než disponibilní příjmy domácností a dostupnost bydlení se zhoršila zejména pro mladé lidi, domácnosti bez vlastního majetku a obyvatele velkých měst. Praha ve své strategii už v roce 2021 deklarovala cíl stavět 9 000 bytů ročně a navýšit městský bytový fond na 35 000 bytů do roku 2030. V roce 2024 ale bylo v Praze dokončeno 6 489 bytů, v roce 2025 dokonce 5 303 bytů.

Rozdíl mezi politickým cílem a skutečným výsledkem je jádrem problému. Veřejná debata často pracuje se sliby, záměry a oznámenými projekty, ale méně sleduje, kolik bytů bylo skutečně povoleno, zahájeno, dokončeno a komu budou dostupné.

Jak upozorňuje garant projektu Jakub Kuneš, u bydlení nestačí počítat tiskové konference.

Spor o ideologii místo sporu o funkční nástroje

Debata o bydlení se v Česku často vede jako spor mezi trhem a státem. Tento rámec je srozumitelný, ale nepřesný. Žádné velké evropské město neřeší bydlení pouze trhem ani pouze veřejnou výstavbou.

Funkční bytová politika obvykle kombinuje více nástrojů:

• rychlejší a předvídatelnější povolování,

• aktivní práci s městskými pozemky,

• podporu dostupného nájemního bydlení,

• regulaci krátkodobých pronájmů,

• spolupráci s investory,

• plánovací smlouvy,

• cílenou pomoc domácnostem, které na trh nedosáhnou.

OECD ve své analýze českých měst doporučuje, aby národní i místní vlády účinněji využívaly přímé i nepřímé nástroje bytové politiky. Přímé nástroje míří například na sociální a dostupné bydlení, nepřímé na plánování, daně, správu pozemků nebo regulaci trhu. Národní ekonomická rada vlády (NERV) ve svých doporučeních z roku 2024 zase zdůrazňuje zrychlení stavebního řízení, posílení kapacit úřadů, podporu investic a průběžné vyhodnocování programů dostupného bydlení.

To není ideologický spor. Je to otázka institucionální kapacity. Praha potřebuje stavět více, ale zároveň potřebuje vědět, jaké byty vznikají, kde vznikají, pro koho jsou dostupné a jaké náklady jejich vznik přenáší na město. Pokud se debata zredukuje na otázku „stavět, nebo regulovat“, ztrácí schopnost popsat realitu.

Slíbené byty nejsou totéž co povolené a dokončené byty

Politická komunikace má přirozenou tendenci pracovat s budoucností. Oznamují se projekty, záměry, strategie, nové programy a připravované kapacity. U bydlení je ale rozdíl mezi záměrem a hotovým bytem mimořádně důležitý. Projekt může být politicky oznámen, ale roky se nacházet v přípravě. Může mít architektonickou soutěž, ale nemít povolení. Může být povolen, ale čekat na financování nebo dodavatele. Může být dokončen, ale cenově nedostupný pro skupiny, kterým měla bytová politika pomoci.

Příklad městské výstavby ukazuje, jak velký je rozdíl mezi plánem a realizací. PrahaIN popisuje, že Pražská developerská společnost (PDS) byla založena v roce 2020 za účelem přípravy dostupného městského nájemního bydlení, ale ani po více než pěti letech žádný z jejích projektů nedošel do fáze zahájení stavby. Podle vyjádření citovaného v článku PDS v roce 2024 podala žádosti o povolení prvního balíku 450 bytů a v letech 2026 a 2027 má předložit žádosti o dalších 1 500 bytů.

Ukazuje to, že i městská výstavba naráží na stejný systémový problém jako soukromé projekty: dlouhou přípravu, nejasné odpovědnosti, kapacitní limity úřadů, složité plánování a politickou proměnlivost. Pokud se v debatě zaměňují připravované byty za skutečně dostupné byty, veřejnost dostává zkreslený obraz.

Katalog slibů komentuje Jakub Kuneš následovně:

Hledání viníků místo odstraňování překážek

Politicky je jednodušší určit viníka než odstranit překážku. V bydlení se proto opakovaně objevují jednoduchá vysvětlení: mohou za to developeři, aktivisté, městské části, stát, Praha, stavební úřady, památkáři nebo obyvatelé, kteří odmítají změny ve svém okolí. Každý z těchto aktérů může v konkrétní situaci sehrát blokující roli. A to je problém.

Vzniká zde důležitá hranice mezi faktem a interpretací. Fakt je, že Praha nestaví tolik bytů, kolik sama považuje za potřebné. Fakt je, že obecní bytový fond je omezený: podle města je v Praze 31 180 obecních bytů, z toho 23 423 spravují městské části a 7 757 magistrát. Interpretací je, zda hlavní příčinou nedostatečné dostupnosti je povolování, investiční poptávka, nedostatek městských bytů, nízká hustota výstavby nebo kombinace těchto faktorů. Právě kombinace je nejpravděpodobnější.

Jednoduchá hesla místo systémových kroků

V politické debatě dobře fungují hesla. „Zrychlíme povolování.“ „Postavíme dostupné byty.“ „Zastavíme spekulace.“ „Rozhýbeme trh.“ Problém je, že každé z těchto hesel může znamenat velmi odlišnou politiku.

Zrychlení povolování může znamenat digitalizaci, sjednocení výkladu, posílení úřadů, lepší koordinaci dotčených orgánů nebo omezení účasti veřejnosti. Dostupné bydlení může znamenat sociální byty, obecní nájemní byty, zvýhodněné úvěry, družstevní bydlení, podporu zaměstnaneckého bydlení nebo byty s regulovaným nájemným. Regulace trhu může znamenat daňovou politiku, pravidla pro krátkodobé pronájmy, ochranu nájemníků nebo práci s nevyužívanými byty.

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) a Státní fond podpory investic (SFPI) spustily program Dostupné nájemní bydlení, který kombinuje dotace a zvýhodněné úvěry a má vést ke vzniku nových nebo rekonstruovaných bytů s dostupným nájemným. Ministerstvo financí v únoru 2025 uvedlo, že po čtyřech měsících bylo v programu 92 žádostí za 5,1 miliardy korun, což odpovídalo téměř 1 500 bytům. To je relevantní krok, ale samo o sobě nejde o systémovou změnu pražského trhu. V porovnání s potřebami metropole jde spíše o dílčí nástroj, jehož dopad bude záviset na rychlosti přípravy, financování a skutečné realizaci projektů.

Ztracené roky jako hlavní dopad

Největší náklad nefunkční politické debaty není jen špatná atmosféra. Jsou to ztracené roky. V bydlení se každé zpoždění násobí. Pokud se pozdě schválí územní plán, pozdě se připraví pozemky. Pokud se pozdě připraví pozemky, pozdě se povolují projekty. Pokud se pozdě povolují projekty, pozdě se staví. A pokud se pozdě staví, roste tlak na nájmy, hypotéky, dojíždění i odchod části obyvatel z města.

Praha dlouhodobě připravuje nový Metropolitní plán, který má nahradit územní plán z roku 1999. Institut plánování a rozvoje Prahy (IPR) uvádí, že nový plán má být přehlednější a srozumitelnější, má chránit charakter lokalit a bránit nekontrolovanému rozšiřování města do krajiny.  Z hlediska bydlení je důležité, že stabilnější plánovací rámec může zkrátit část nejistot, ale sám o sobě byty nepostaví. Potřebuje navazující povolování, financování, infrastrukturu, politickou shodu a schopnost města jednat s městskými částmi i soukromými investory.

Jakub Kuneš k tomu dodává:

Proč politická moc vytlačuje funkční řešení

Bydlení je politicky silné téma, protože se dotýká každodenní zkušenosti lidí. Právě proto ale svádí k jednoduchým sdělením. Politická logika preferuje rychle komunikovatelné výsledky. Bytová politika naopak vyžaduje dlouhé horizonty, technickou přípravu a kontinuitu přes volební období.

To vytváří napětí. Politik má motivaci oznámit řešení dnes, i když jeho výsledek bude vidět za osm let. Městská část má motivaci bránit lokální zájmy, i když město jako celek potřebuje více bytů. Developer má motivaci prosazovat rychlejší povolování a vyšší využití území. Obyvatelé mají motivaci chránit kvalitu života ve svém okolí. Stát má motivaci přijímat obecné programy, ale jejich realizace často leží na obcích, úřadech a investorech.

Tyto motivace nejsou samy o sobě nelegitimní. Problém vzniká ve chvíli, kdy nejsou přiznané. Pak se veřejná debata tváří jako souboj pravdy a omylu, i když ve skutečnosti jde o střet různých zájmů, rizik a odpovědností.

Co by znamenala funkční politická debata

Funkční debata o bydlení by neměla začínat otázkou, kdo za krizi může. Měla by začínat otázkou, kde přesně systém ztrácí kapacitu. Kolik bytů Praha potřebuje a kolik jich sama zvládne postavit. Kolik projektů se zaseklo v plánování, kolik v povolování, kolik ve financování a kolik kvůli politickým konfliktům. Které městské pozemky jsou připravené, které lze brzy připravit a poskytnout je k výstavbě.

Praha nepotřebuje debatu bez konfliktu. Konflikt k městu patří. Potřebuje ale debatu, která rozlišuje mezi slibem a realizací, mezi ideologií a nástrojem, mezi viníkem a překážkou. Jinak bude dál vznikat paradox, který dnešní krizi dobře vystihuje: o bydlení se mluví stále víc, ale systém se mění pomaleji, než vyžaduje realita města.