Když pravidla zdražují bydlení. Praha potřebuje regulace, které chrání kvalitu města, ne blokují jeho rozvoj

Krize bydlení v Praze se často popisuje jako problém pomalého povolování, drahých pozemků, vysokých úrokových sazeb nebo nedostatku bytů. Méně viditelná, ale velmi podstatná část problému se skrývá v regulacích a technických normách. Ty určují, jak se smí stavět, jak velké mají být byty, kolik musí mít dům parkovacích míst, jaké musí splnit světelné, hygienické, požární, akustické nebo bezbariérové požadavky a jak se nová stavba vztahuje ke svému okolí.

Regulace sama o sobě není problém. Město bez pravidel by nebylo levnější a lepší, ale chaotičtější, méně předvídatelné a často méně kvalitní. Problém nastává ve chvíli, kdy se pravidla vrství, nejsou vzájemně sladěná, nereagují na reálný vývoj města nebo chrání dílčí standard tak rigidně, že znemožňují rozumné řešení celku.

Praha tento rozpor zná velmi dobře. Na jedné straně potřebuje chránit historickou strukturu, veřejný prostor, zeleň, sousedské vztahy a kvalitu bydlení. Na druhé straně je městem, které roste, přitahuje studenty, pracovníky, firmy i zahraniční obyvatele a dlouhodobě nedokáže vytvářet dostatečnou nabídku nových bytů. Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) upozorňuje, že v Česku rostly ceny nemovitostí a nájmů od roku 2010 rychleji než disponibilní příjmy domácností, zejména ve velkých městech.  Studie publikovaná v časopise Urbanismus a územní rozvoj uvádí, že mezi roky 2010 a 2024 došlo v Praze k více než zdvojnásobení cen nemovitostí, zatímco mzdy rostly zhruba polovičním tempem.

Regulace nejsou jen razítka. Jsou to i náklady ukryté v projektu

Ve veřejné debatě se často mluví o stavebním řízení. To je důležité, ale regulace bydlení nezačíná až na úřadě. Do ceny bytu se promítá už ve fázi návrhu. Architekt, investor i projektant musí pracovat s pravidly pro oslunění, denní osvětlení, odstupy, požární bezpečnost, přístupnost, parkování, hluk, energetiku nebo technickou infrastrukturu.

Každé z těchto pravidel má racionální důvod. Denní světlo chrání kvalitu bydlení. Požární předpisy chrání bezpečnost. Bezbariérovost pomáhá lidem s omezenou mobilitou. Parkování reaguje na dopravní potřeby. Problém není v existenci standardů, ale v jejich kumulaci. Výsledkem může být projekt, který je bezpečný a technicky správný, ale zároveň dražší, větší, méně flexibilní a obtížněji povolitelný.

Typickým příkladem jsou parkovací minima. Povinnost vybudovat určitý počet stání může v části města dávat smysl. V lokalitách s metrem, tramvají a hustou občanskou vybaveností ale může vynucovat náklad, který obyvatelé reálně nepotřebují. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR Praha) už v roce 2022 spojoval úpravu parkovacích požadavků s možností snížit cenu nových i rekonstruovaných bytů. Odborníci odhadují, že jedno místo v podzemní garáži v Praze stojí kolem milionu korun. Přesná částka se liší podle projektu, geologie a lokality, ale ekonomická logika je zřejmá. Povinné parkování se nakonec promítá do ceny bydlení, i když konkrétní domácnost auto nemá.

Jakub Kuneš normy komentuje následovně:

„U městských regulací nejde o to, jestli mají být přísné, nebo volné. Klíčové je, jestli odpovídají konkrétnímu místu. Jiná pravidla dávají smysl u stanice metra, jiná na okraji města bez občanské vybavenosti.“

Praha potřebuje pravidla pro město, ne pravidla proti městu

Pražské stavební předpisy vznikly mimo jiné jako snaha přizpůsobit obecná stavební pravidla specifickému charakteru hlavního města. IPR uvádí, že Praha využívá vlastní stavební předpisy k návratu k tradičním hodnotám města, jako je bloková zástavba nebo ulice se stromořadím. To je podstatné. Husté město nemusí být horší město. Naopak, při dobrém plánování může nabídnout dostupnější služby, efektivnější dopravu, kratší vzdálenosti a životaschopnější veřejný prostor.

Problém nastává, když se "městotvorná" pravidla střetnou s jinými technickými požadavky. Například bloková zástavba, dostavby proluk nebo transformace brownfieldů často narážejí na složitou kombinaci odstupů, světelných požadavků, dopravních norem a námitek okolí. Praha přitom potřebuje stavět právě uvnitř města, nikoli se nekonečně rozlévat do krajiny. Tento směr potvrzuje i debata kolem Metropolitního plánu, který má soustředit rozvoj dovnitř města, využívat brownfieldy a vytvářet jasnější rámec pro koordinaci výstavby.

Důležité je rozlišovat dvě věci. Regulace, která chrání kvalitu veřejného prostoru, může být pro město velmi cenná. Regulace, která pouze mechanicky přenáší univerzální parametr do každé lokality, může být nákladná a neefektivní. Praha nepotřebuje méně pravidel za každou cenu. Potřebuje pravidla, která dokážou rozlišit centrum, sídliště, brownfield, proluku, dopravní uzel i okrajovou část města.

Spor o normy není spor mezi kvalitou a levnými byty

Zastánci uvolnění norem často tvrdí, že české předpisy zbytečně prodražují výstavbu. Kritici tohoto pohledu namítají, že tlak na „zlevnění“ může vést ke snižování kvality bydlení, horším bytům, menšímu množství světla, horší akustice nebo slabší ochraně obyvatel. Obě strany mají část pravdy.

Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) například upozorňuje, že nová pravidla pro stavby pro bydlení ruší požadavek proslunění u bytových a rodinných domů, zatímco požadavky na denní osvětlení a větrání zůstávají. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) zároveň v roce 2024 odmítlo tvrzení, že by nová vyhláška umožňovala vznik bytů o osmi metrech čtverečních, a uvedlo, že minimální plocha bytu o jedné místnosti zůstává 16 m².

To ukazuje podstatu sporu. Deregulace nemusí znamenat rezignaci na kvalitu. Může znamenat nahrazení zastaralého nebo příliš rigidního požadavku jiným standardem, který lépe odpovídá současnému městu. Zároveň ale platí, že ne každá regulace je zbytečná jen proto, že prodražuje projekt. Některé náklady jsou cenou za bezpečnost, zdravé bydlení nebo dlouhodobou kvalitu města.

Malé byty jako symptom, ne řešení

Jedním z viditelných dopadů drahého bydlení je zmenšování bytů. Čím vyšší je cena za metr čtvereční, tím větší tlak vzniká na menší dispozice. Médium Ekonom popsalo trend, kdy velké byty 3+kk, které byly dříve běžnější, dnes kvůli cenám ustupují menším výměrám.

Menší byty mohou být legitimní odpovědí na měnící se strukturu domácností. Praha má více jednočlenných domácností, studentů, mladých pracujících i lidí, kteří nechtějí nebo nemohou kupovat velký byt. Problém nastává, pokud se z menších bytů stává nouzová reakce na nedostupnost, nikoli svobodná volba. Regulace by proto neměla uměle bránit různým typům bydlení, ale zároveň musí hlídat, aby nevznikaly byty, které jsou sice formálně dostupnější, ale dlouhodobě nevhodné pro kvalitní život.

Jakub Kuneš komentuje bytovou problematiku následovně:

„Menší byt nemusí být automaticky špatný byt. Důležité je, jestli je součástí dobře fungujícího města. Pokud má člověk v docházkové vzdálenosti služby, práci, školu, park a veřejnou dopravu, může menší byt fungovat úplně jinak než stejná dispozice v izolované lokalitě.“

Ekonomické incentivy aktérů

Debata o normách není technická. Je také ekonomická a politická.

Developeři mají zájem na předvídatelných a méně nákladných pravidlech. Každý nejasný požadavek, dodatečná úprava nebo zdržení zvyšuje riziko projektu. To se promítá do ceny, marže nebo rozhodnutí projekt vůbec nerealizovat.

Městské části mají často opačnou motivaci. Nová výstavba jim přináší více obyvatel, což pochopitelně znamená také tlak na školy, dopravu, parky a služby. Výnosy z rozvoje ale nejsou vždy nastaveny tak, aby městská část měla jasný fiskální důvod výstavbu podporovat. Národní ekonomická rada vlády (NERV) proto upozorňuje, že dostupnost bydlení vyžaduje i změnu motivací obcí a municipalit.

Stát má v rukou stavební právo, daňový systém, dotační politiku i bytovou strategii. Jeho problémem je roztříštěnost. Národní kontrolní úřad (NKÚ) už v roce 2024 konstatoval, že stát v letech 2016 až 2021 vydal na podporu bydlení 13,9 miliardy korun, ale vliv na trh byl podle kontroly jen okrajový a hlavní problémy přetrvávaly.

Obyvatelé města mají legitimní zájem na kvalitním prostředí, dostupných službách a ochraně před necitlivou výstavbou. Zároveň ale platí, že odpor proti každé změně může zvyšovat nedostupnost bydlení pro ty, kteří v Praze teprve hledají místo k životu.

Co z toho plyne

Nefunkční regulace nejsou hlavní a jedinou příčinou drahého bydlení v Praze. Jsou ale jedním z mechanismů, který zvyšuje cenu, zpomaluje nabídku a omezuje flexibilitu města. Největší problém není existence pravidel, ale jejich nepřehlednost, kumulace a slabá schopnost rozlišovat mezi různými typy lokalit.

Smysluplná reforma by proto neměla stát na hesle „méně regulace“. Přesnější by bylo říct: lepší regulace, méně duplicity, více předvídatelnosti a větší vazba na konkrétní místo. Praha potřebuje chránit kvalitu bydlení i veřejného prostoru. Současně ale musí být schopna stavět dostatek bytů tam, kde to dává urbanisticky, dopravně a ekonomicky smysl.

Dostupnější bydlení nevznikne tím, že se zruší standardy. Nevznikne ale ani tím, že se každý technický požadavek bude považovat za nedotknutelný. Klíčové je rozlišit, které normy skutečně chrání veřejný zájem a které už jen mechanicky prodražují výstavbu bez odpovídajícího přínosu pro obyvatele města.