Nefunkční povolovací řízení jako faktor nedostupnosti bydlení

Jedním z nejvýznamnějších problémů českého trhu bydlení je dlouhodobě neefektivní povolovací proces. Nejde přitom pouze o délku samotného stavebního řízení, ale především o vysokou míru administrativní složitosti, nepředvídatelnosti a roztříštěnosti rozhodování.

Výsledkem je prostředí, ve kterém je příprava bytových projektů časově i finančně výrazně náročnější než v řadě srovnatelných evropských zemí. Tato nejistota následně zvyšuje cenu výstavby a omezuje tempo vzniku nových bytů.

Praha zároveň dlouhodobě čelí situaci, kdy počet nově vznikajících bytů nestačí reagovat na růst poptávky. Podle části odborných odhadů se deficit bydlení v metropoli pohybuje v desítkách tisíc bytů. Nedostatečná nabídka se následně promítá do cen vlastnického i nájemního bydlení.

Fragmentovaný a nepředvídatelný systém

Povolovací proces v Česku je rozdělen mezi velké množství institucí a navazujících řízení. Do procesu vstupují stavební úřady, dotčené orgány státní správy, hygienické stanice, hasiči, dopravní orgány, správci sítí, památková péče i další instituce. Každý z těchto subjektů disponuje možností proces prodloužit nebo vrátit do předchozí fáze.

Ministerstvo pro místní rozvoj dlouhodobě upozorňuje, že komplikovanost povolovacích procesů představuje jeden z faktorů ovlivňujících dostupnost bydlení v České republice. Problém přitom nespočívá pouze ve stavebních úřadech, ale v celém systému navazujících procesů, od územního plánování po stanoviska dotčených orgánů.

Ekonom Aleš Rod upozorňuje především na problém regulatorní nejistoty:

„Investor dnes často nedokáže realisticky odhadnout, zda projekt získá povolení za dva roky nebo za osm. Tato nejistota výrazně zvyšuje náklady financování a následně i cenu bydlení.“

Větší bytové projekty se v Praze běžně připravují šest až osm let, v některých případech i déle. Během této doby se mění ceny stavebních materiálů, úrokové sazby, podmínky financování i samotná ekonomická situace na trhu.

Územní plánování nestíhá tempo rozvoje města

Komplikace se netýkají pouze samotného stavebního řízení. Významnou roli hraje také územní plánování. Praha dosud funguje podle územního plánu z roku 1999, zatímco nový Metropolitní plán se připravuje řadu let.

Řada projektů proto vyžaduje individuální změny územního plánu, které celý proces dále prodlužují. Typickým příkladem jsou velké brownfieldy, například Nákladové nádraží Žižkov, kde příprava změn a koordinace rozvoje trvala řadu let.

Analytik Michael Fanta upozorňuje, že město reaguje na vývoj poptávky výrazně pomaleji, než jak rychle se mění samotný trh:

„Pokud nabídka nových bytů dlouhodobě nestačí reagovat na růst poptávky, vzniká trvalý tlak na růst cen bydlení.“

Dlouhé řízení zvyšuje cenu bydlení

Každý rok čekání znamená dodatečné náklady:

• financování projektu,

• úroky,

• právní služby,

• změny projektové dokumentace,

• administrativní náklady,

• riziko změny regulatorních podmínek.

Tyto náklady se následně promítají do finální ceny bytů i nájmů.

Podle developerských i stavebních společností přitom samotná stavební realizace tvoří pouze část výsledné ceny bytu. Významnou roli hraje právě délka přípravy projektu a náklady spojené s povolovacím procesem.

Současný systém zároveň zvýhodňuje velké investory s dostatečným kapitálem a zkušeností s administrativou. Menší investoři nebo nové firmy často nemají kapacitu nést několik let nejistoty bez jistoty výsledku.

Podle Jakuba Kuneše současný systém přirozeně omezuje konkurenci:

„Extrémně složitý povolovací proces zvyšuje bariéry vstupu na trh. Výsledkem je nižší konkurence a vyšší ceny.“

Projekty se často zasekávají mezi institucemi

Do povolovacího procesu vstupují městské části, magistrát, stát, stavební úřady, správci infrastruktury i veřejnost. Kompetence se často překrývají a rozhodování bývá roztříštěné.

Praha sama v minulosti opakovaně upozornila, že komplikovaná koordinace institucí patří mezi hlavní důvody pomalého rozvoje nových čtvrtí.

Vedle samotné délky řízení představuje problém také obtížná předvídatelnost procesu. Investor často nedokáže odhadnout:

• kolik institucí bude do řízení vstupovat,

• jaké podmínky budou v průběhu přibývat,

• ani jak dlouho bude celý proces trvat.

Odvolání a procesní nejistota

Významnou roli v délce řízení hraje také systém odvolání a připomínek. Současná legislativa umožňuje opakované procesní vstupy v různých fázích řízení.

Část těchto nástrojů chrání veřejný zájem a kvalitu prostředí. V praxi však dochází i k situacím, kdy je systém využíván obstrukčně a projekty se zdržují dlouhé roky.

Debata o rozsahu účasti veřejnosti je proto dlouhodobě jedním z nejcitlivějších témat českého stavebního práva. Zatímco část odborníků upozorňuje na nutnost zachovat dostatečnou veřejnou kontrolu developmentu, jiní poukazují na to, že současný systém často nedokáže rozlišovat mezi legitimní ochranou veřejného zájmu a čistě procesním blokováním projektů.

Tomáš Běhounek v rozhovoru pro REMSPACE upozorňuje, že české stavební právo prošlo za posledních dvacet let desítkami novel, aniž by vznikl stabilní a předvídatelný systém.

Michael Fanta k tomu dodává:

„Největší problém dnešního systému není jen pomalost. Nikdo přesně neví, jak dlouho bude proces trvat a jaké podmínky budou během něj přibývat.“

Digitalizace zatím nepřinesla zásadní změnu

Digitalizace stavebního řízení měla celý proces zjednodušit a urychlit. Dosavadní vývoj ale ukazuje, že změny provází technické problémy, rozdílné postupy úřadů a vysoká administrativní zátěž.

Výsledkem je, že povolovací proces zůstává složitý a obtížně předvídatelný jak pro investory, tak pro veřejný sektor.

Diskuse o reformě stavební správy proto pokračuje již několik let. Vedle centralizace systému se objevují také návrhy na větší zapojení autorizovaných odborníků ze soukromého sektoru, například formou certifikovaných posuzovatelů nebo větší delegace technických kontrol.

Podobné principy v různých formách fungují například v Nizozemsku, Skandinávii nebo Austrálii. Kritici však upozorňují, že stát musí zároveň zachovat dostatečnou kontrolu nad bezpečností staveb, veřejným zájmem i transparentností rozhodování.

Debata o skutečné délce povolování

Je zároveň důležité upozornit, že odborná debata není v hodnocení délky povolovacích procesů zcela jednotná.

Studie publikovaná v časopise Urbanismus a územní rozvoj upozorňuje, že v českém prostředí stále chybí přesná data, která by jednoznačně oddělila:

• délku samotného řízení,

• průtahy způsobené změnami projektové dokumentace,

• průtahy způsobené investorem,

• průtahy způsobené dotčenými orgány.

Samotná bytová krize má navíc více příčin. Vedle pomalého povolování hrají roli také vysoké ceny financování, investiční poptávka, slabý obecní bytový fond nebo omezená nabídka stavebních pozemků.

Přesto mezi významnou částí ekonomů, urbanistů i odborníků na development panuje shoda, že bez efektivnějšího a předvídatelnějšího systému bude jen obtížné výrazněji zvýšit tempo výstavby.

Klíčový problém: čas

Hlavním problémem českého trhu bydlení dnes nejsou pouze ceny stavebních materiálů nebo práce. Významnou roli hraje především čas.

Pokud příprava nového bytového projektu trvá téměř deset let, trh nedokáže pružně reagovat na změny poptávky ani ekonomického vývoje. Dlouhé povolování vytváří prostředí vysoké nejistoty, omezuje konkurenci a prodražuje výstavbu ještě před samotným zahájením stavby.

Výsledkem je situace, kdy se nedostatek bytů postupně stává jedním z hlavních faktorů růstu cen bydlení v Praze i dalších českých městech.