VÝZKUM: Kolik let musí průměrný Pražan pracovat na vlastní byt?

Dostupnost bydlení v Praze patří k nejviditelnějším socioekonomickým problémům posledních let. Ve veřejné debatě se obvykle mluví o cenách bytů, úrokových sazbách, hypotékách nebo pomalém tempu nové výstavby. Pro běžného člověka je však nejlépe srozumitelná jednodušší otázka: kolik vlastních příjmů je potřeba na pořízení bytu? Právě tento pohled umožňuje převést jinak obtížně představitelné ceny nemovitostí do měřítka, které se bezprostředně vztahuje ke každodenní ekonomické realitě domácností.

Při použití aktuálních veřejně dostupných údajů vychází odpověď velmi nepříznivě. Nový byt o velikosti 70 m² v Praze odpovídá přibližně dvaceti ročním čistým mzdám průměrného pražského zaměstnance. Pokud se zaměříme na mladého zaměstnance bez dítěte, který neuplatňuje daňové zvýhodnění na dítě, je výsledek ještě horší a přesahuje hranici 20 ročních čistých mezd. Nejde přitom o realistický plán spoření, protože žádná domácnost nemůže celý svůj příjem odkládat na nákup nemovitosti. Ukazatel je třeba chápat jako měřítko základní koupěschopnosti, tedy jako poměr mezi cenou typického bytu a disponibilním příjmem člověka, který na pražském trhu práce pobírá průměrnou mzdu.

Důležité je, že výpočet vychází z čisté, nikoliv hrubé mzdy. V debatě o dostupnosti bydlení se často pracuje s hrubými příjmy, protože jsou snadno dostupné a umožňují jednoduché srovnání. Z pohledu domácnosti je však rozhodující čistý disponibilní příjem, tedy částka, která zaměstnanci po zdanění a odvodech skutečně zůstane.

Bydlení, spotřebu ani splátky hypotéky lidé nefinancují z hrubé mzdy, ale z čistého příjmu. Právě proto čistá mzda lépe vystihuje reálnou ekonomickou sílu domácnosti na trhu bydlení.

Modelový výpočet pracuje s průměrnou hrubou mzdou v Praze dle dat ČSÚ ve výši 65 694 Kč. Po přepočtu na čistou mzdu vychází v základním scénáři, tedy při uplatnění slevy na poplatníka a daňového zvýhodnění na jedno dítě, čistý měsíční příjem přibližně 52 377 Kč. Cena nového bytu je odvozena od průměrné ceny 176 600 Kč za metr čtvereční. U bytu o velikosti 70 m² tak celková pořizovací cena dosahuje zhruba 12,36 milionu Kč. V poměru k čistému příjmu to znamená, že takový byt odpovídá přibližně 19,8 ročním čistým mzdám, tedy téměř 238 měsíčním čistým mzdám.

Samostatnou pozornost si zaslouží situace mladších lidí, kteří často stojí na začátku profesní dráhy a na trh vlastnického bydlení vstupují poprvé. Právě u nich je méně pravděpodobné, že budou uplatňovat daňové zvýhodnění na dítě, a zároveň mívají omezenější vlastní úspory. Pokud modelový zaměstnanec daňové zvýhodnění na dítě neuplatňuje, jeho čistý příjem je nižší. Při stejné ceně bytu proto ukazatel dostupnosti vychází ještě nepříznivěji: byt o velikosti 70 m² odpovídá přibližně 20,3 ročním čistým mzdám, tedy téměř 244 měsíčním čistým mzdám – a to i za situace, kdybychom u mladého člověka předpokládali, že bude pobírat průměrnou pražskou mzdu, což ve skutečnosti rozhodně nemusí být pravidlem.

Tento rozdíl sice není zásadní v absolutní velikosti, ale je významný interpretačně. Ukazuje, že problém dostupnosti bydlení nelze zúžit pouze na nízkopříjmové domácnosti nebo rodiny s dětmi. Vlastnické bydlení se v Praze vzdaluje i lidem s průměrným pražským příjmem. Pro mladé lidi bez výrazných úspor, rodinné podpory nebo dvou stabilních příjmů v domácnosti se nákup vlastního bytu stává mimořádně obtížně dosažitelným cílem.

Na první pohled by se mohlo zdát, že dvě mzdy v domácnosti tento problém vyřeší. Pokud dva lidé pracují, jejich příjmy se sčítají a relativní zátěž ceny bytu klesá. V praxi však do hry vstupují další omezení. Domácnost musí mít dostatek vlastních zdrojů, splnit úvěrové podmínky banky, zvládnout splácet hypotéku i při vyšších úrokových sazbách a zároveň si ponechat dostatečnou rezervu na běžné životní výdaje. Samotný poměr ceny bytu k příjmu tak zachycuje pouze první vrstvu problému. Hypoteční dostupnost je ještě přísnější, protože vedle ceny nemovitosti zohledňuje také výši úrokových sazeb, požadavek na vlastní prostředky a dlouhodobou schopnost splácet.

Právě proto se může stát, že ani dvě mzdy, a dokonce ani dvě nadprůměrné mzdy, na vlastní byt v Praze fakticky nestačí. Problém nespočívá pouze v tom, že byty jsou drahé v absolutním vyjádření. Podstatnější je, že jejich ceny se dostaly do takového poměru k pracovním příjmům, že běžná zaměstnanecká domácnost bez významného majetkového zázemí vstupuje na trh s výrazným znevýhodněním.

Vlastní bydlení se tím posouvá z běžného cíle střední třídy směrem k cíli, který je podmíněn vysokým příjmem, předchozím majetkem nebo pomocí rodiny.

Ukazatel počtu ročních čistých mezd potřebných k pořízení bytu je záměrně jednoduchý. Jeho výhodou je srozumitelnost a komunikační síla. Každý si dokáže představit, co znamená dvacet ročních příjmů. Zároveň je však důležité správně chápat jeho limity. Neříká, za jak dlouho si člověk skutečně naspoří na byt, a nepočítá s hypotékou, úroky, inflací, růstem mezd, růstem cen nemovitostí ani s běžnou spotřebou domácnosti. Nezachycuje ani rozdíly mezi lokalitami, staršími a novými byty nebo různými typy domácností. Přesto dobře ukazuje základní problém: cena standardního bytu se v Praze vzdálila běžnému pracovnímu příjmu.

Pokud byt o velikosti 70 m² odpovídá přibližně dvaceti ročním čistým mzdám, nejde pouze o přechodné napětí na trhu. Jde o strukturální problém dostupnosti bydlení. Jeho dopady přesahují samotný realitní trh. Ovlivňuje rozhodování mladých lidí o zakládání rodiny, pracovní mobilitu, poptávku po nájemním bydlení i tlak na veřejnou politiku. Jestliže se vlastnické bydlení stává dosažitelným především pro domácnosti s vysokými příjmy, zděděným majetkem nebo významnou finanční podporou rodiny, mění se i charakter sociální mobility.

Praha tak čelí situaci, kdy ani průměrný příjem v ekonomicky nejsilnějším regionu země nestačí k tomu, aby bylo vlastnické bydlení běžně dosažitelné. Nový byt o velikosti 70 m² dnes představuje přibližně dvacet ročních čistých mezd průměrného zaměstnance. U mladého zaměstnance bez dítěte je výsledek ještě méně příznivý. Tento údaj není realistickým plánem spoření, ale varovným indikátorem dostupnosti. Ukazuje, že mezi cenami pražských bytů a čistými příjmy vznikla mezera, kterou běžný pracovní příjem sám o sobě jen obtížně překonává.

Autor výzkumu: Jakub Kuneš, vědecký garant projektu Pražské bydlení pod lupou