Proč se dostupnost bydlení stává mezigeneračním problémem

Debata o bydlení v Praze se v posledních letech netýká pouze otázky cen nemovitostí, jedná se o širší téma fungování společnosti. Rostoucí nedostupnost bydlení totiž nezačíná ovlivňovat jen realitní trh nebo developerský sektor. Dotýká se fungování rodin, mobility pracovní síly, demografie i vztahu mezi generacemi.

Pro část mladších domácností se vlastní bydlení stává cílem, který se výrazně vzdaluje oproti zkušenosti jejich rodičů. Zatímco generace narozené v 70. a 80. letech často pořizovaly byt v době nižších cen nemovitostí a relativně rychlého růstu mezd, dnešní dvacátníci a třicátníci vstupují na trh v prostředí rekordních cen, drahých hypoték a omezené nabídky.

Praha se podle mezinárodních srovnání dlouhodobě řadí mezi nejméně dostupná města v Evropě. Studie Deloitte Property Index uvádí, že na pořízení standardního bytu bylo v Česku potřeba více než 13 hrubých ročních mezd, což představovalo nejhorší výsledek mezi sledovanými zeměmi Evropy. Podle analýzy Politico z roku 2023 patřila Praha mezi evropská města s nejvyšším poměrem cen bydlení k příjmům.

Právě zde začíná vznikat otázka nové „generační smlouvy“. Tedy toho, zda budou mít mladší generace podobnou možnost budovat stabilní život, zakládat rodiny a dlouhodobě žít ve městě jako generace před nimi.

Praha jako město dědictví

Český model bydlení byl po roce 1989 postaven především na podpoře vlastnictví. Privatizace obecních bytů vytvořila jednu z nejvyšších úrovní vlastnického bydlení ve střední Evropě. Zároveň ale výrazně oslabila schopnost měst ovlivňovat dostupnost bydlení prostřednictvím vlastního bytového fondu.

To dnes vytváří výrazný generační rozdíl. Starší generace často vlastní nemovitosti pořízené v době výrazně nižších cen. Mladší domácnosti naopak vstupují na trh v situaci, kdy ceny bytů v Praze od roku 2010 více než zdvojnásobily tempo růstu mezd.

Výsledkem není jen problém „nedostupných hypoték“. Dochází i ke změně sociální struktury města. Stále více mladých lidí odkládá osamostatnění, sdílí bydlení do vyššího věku nebo odchází mimo Prahu.

Jakub Kuneš upozorňuje na blížící se sociální problém:

„Město dlouhodobě funguje na předpokladu, že každá další generace bude mít možnost zůstat jeho součástí. Pokud se ale bydlení stane nedosažitelným pro běžně pracující lidi, začíná Praha postupně ztrácet vlastní sociální kontinuitu.“

Nájemní bydlení přestává být přechodnou etapou

Další změnou je proměna role nájemního bydlení. Ještě před deseti až patnácti lety fungoval nájem pro velkou část mladých domácností jako přechodné období před pořízením vlastního bytu. Dnes se stále častěji stává dlouhodobým nebo trvalým modelem bydlení.

Podle OECD patří Česko mezi země s vysokým zatížením nájemníků náklady na bydlení. V Praze tento trend zesiluje kombinace vysokých nájmů, omezené nabídky a nejistoty dlouhodobého bydlení.

Zároveň vzniká paradoxní situace. Část starších domácností drží velké byty získané v minulých dekádách, zatímco mladší rodiny často nedosáhnou ani na menší byt v širším centru města. Nejde přitom primárně o individuální rozhodnutí jednotlivců, ale o důsledek dlouhodobého nastavení trhu, daňového systému i bytové politiky.

Rostoucí význam rodinného kapitálu

Dostupnost bydlení je dnes stále více propojená s rodinným zázemím. Významnou roli začíná hrát mezigenerační transfer majetku, pomoc rodičů nebo dědictví.

Banky i realitní analytici upozorňují, že bez finanční pomoci rodiny dnes značná část mladých domácností na hypotéku v Praze nedosáhne. Tím se bydlení postupně stává nejen ekonomickým, ale i sociálním filtrem.

Tento trend má širší důsledky. Posiluje rozdíly mezi domácnostmi, které mají přístup k rodinnému kapitálu, a těmi, které jej nemají. Současně oslabuje sociální mobilitu ve městě.

Jakub Kuneš komentuje situaci následovně:

„Praha historicky fungovala jako relativně prostupné město, kam mohli přicházet studenti, mladé rodiny nebo lidé na začátku kariéry. Pokud se vstupní náklady na bydlení dramaticky zvýší, město se začne sociálně uzavírat.“

Spor o řešení: více trhu, nebo silnější role města?

Právě zde se veřejná debata nejvíce rozděluje.

Jedna část expertů zdůrazňuje potřebu výrazně urychlit výstavbu, zjednodušit povolovací procesy a zvýšit nabídku bytů. Tento pohled často zastávají developerské asociace, část ekonomů nebo NERV. Argumentují tím, že bez větší nabídky nelze tlak na ceny dlouhodobě zmírnit.

Druhá část odborné debaty upozorňuje, že samotná výstavba problém plně nevyřeší, pokud budou nové byty sloužit především jako investiční aktiva. Studie publikovaná v časopise Urbanismus a územní rozvoj například upozorňuje, že i při růstu výstavby mohou ceny dál růst kvůli investiční poptávce a spekulativnímu chování trhu.

Širší konsenzus naopak existuje v několika bodech:

• Praha má dlouhodobě slabý obecní bytový fond.

• Povolení výstavby je institucionálně komplikované.

• Náklady na bydlení rostou rychleji než příjmy.

• Nedostupnost bydlení má ekonomické i sociální dopady na fungování města.

  
  

Rozdíl spočívá hlavně v tom, jak velkou roli má hrát trh a jak silnou roli má převzít stát nebo město.

Generační problém, ne jen realitní problém

Dostupnost bydlení dnes stále více ovlivňuje fungování celé městské ekonomiky. Firmy v Praze narážejí na složitější nábor zaměstnanců, univerzity upozorňují na odliv studentů a mladých odborníků, část profesí se přesouvá mimo metropoli.

Nejde přitom jen o otázku sociální politiky. Bydlení začíná být jedním z faktorů konkurenceschopnosti města.

Zkušenosti měst jako Vídeň, Mnichov nebo Kodaň ukazují, že dlouhodobě stabilnější model vzniká kombinací několika nástrojů: silnějšího obecního bydlení, stabilního nájemního trhu, jasných pravidel výstavby a větší diverzifikace bytových modelů.

Praha zatím podobný model teprve hledá.